Kaupunginhallitus
Pöytäkirja 19.06.2023/Pykälä 276

773/10.00.02/2019

KH § 574 

 Valmistelija: kaupungingeodeetti Matti Kivistö, puh. 044 780 9343.

Kaupunginhallitus 25.11.2019 § 535 käsitellyt asiaa seuraavasti:

Hickarössä sijaitsee kaksi vuokra-aluetta (272-401-1-188-V0030 ja 272-401-1-188-V0031), joista V0030 on vuokrattu lo­ma-asun­to­käyt­töön ja V0031 liiketarkoituksiin. Vuokra-alueen V0030 omistaa Kiin­teis­tö Oy Hickarö I ja vuokra-alueen V0030 Kiinteistö Oy Hickarö II.

Liite A §  Kartat

Alueelle on laadittu ranta-asemakaava, jossa molemmat vuok­ra-alu­eet sisältyvät kaavan mukaiseen matkailua palvelevien rakennusten kort­te­li­alu­eek­si (RM).

Oheisaineisto Ranta-asemakaava

Loma-asuntokäyttöön vuokrattujen alueiden osalta kaupunginhallitus on päättänyt 18.12.2017 § 674 jatkaa vuokrasopimuksia entisin eh­doin 31.12.2019 saakka, jonka jälkeen astuvat voimaan kau­pun­gin­val­tuus­ton vuonna 2012 päättämät uudet vuokrasopimukset.

Kaupunginhallitus on 18.12.2017 § 674 päättänyt mm:

jatkaa Hickarön loma- ja matkailutarkoitukseen vuokratun alueen vuok­ra­so­pi­mus­ta 31.12.2019 saakka entisin ehdoin. Tämän jälkeen vuok­ra­so­pi­mus voidaan uusia siten, että se on voimassa 31.12.2044 saak­ka ellei alueesta laadita uutta sopimusta KH:n päätöksen 4.9.2017 § 45 mukaisesti.

Kaupunginhallitus on 4.9.2017 § 445 päättänyt: 

1 varata NSA Yhtiöt Oy:lle suunnittelua ja markkinointia varten Hickarön ranta-asemakaavassa merkinnällä RM osoitetun alueen 31.12.2019 saakka.

2 luovuttaa alueen vuokraamalla varausaikana rakennushankkeen tultua ajankohtaiseksi 50 euroa/k-m2 hinnalla. Hintaa voidaan korottaa               elinkustannusindeksin muutoksen mukaisesti vuosittain.

3 että ajalta 1.1.2019 - 31.12.2019 peritään varausmaksu, jo­ka on puolet vuosivuokrasta. Varausmaksu huomioidaan vuokran määrässä, mikäli vuokrasopimus al­le­kir­joi­te­taan vuoden 2019 aikana.

4 valtuuttaa teknisen palvelukeskuksen laatimaan ja allekirjoittamaan aluetta koskevan vuokrasopimuksen kaupungin normaalisti käyttämillä ehdoilla soveltuvin osin.

Alueen suunnittelu varauksen mukaiseen tarkoitukseen ei ole eden­nyt. NSA Yhtiöt on lähestynyt kaupunkia vuokrasopimusten jat­ka­mi­sen osalta.

Oheisaineisto NSA:n esitys

NSA Yhtiöt toteaa, että Hickarön hankkeen toteuttamisen laajuus se­kä aikataulu ovat tällä hetkellä auki. Tämän vuoksi yritys esit­tää­kin, että nykyiset vuokrasopimukset korvataan uusilla, nykyisiin lo­ma-asun­to­jen luovutusperusteisiin ja hinnoitteluun perustuvilla maan­vuok­ra­so­pi­muk­sil­la. Vaihtoehtoisesti nykyiset sopimukset kor­vat­tai­siin koko RM alueen kattavalla sopimuksella.

Käydyissä neuvotteluissa on katsottu järkevimmäksi laatia uudet so­pi­muk­set KH:n päätöksen 18.12.2017 § 674 mukaisesti.

NSA Yhtiöt on ilmoittanut, että mikäli heidän hankkeensa lähtee käyn­tiin, se toteutetaan kolmessa eri vaiheessa. Vaiheistuksen ai­heut­ta­mat tarkemmat pinta-alat selviävät vasta suun­nit­te­lu­vai­hees­sa, joten nykyiset vuokrasopimukset tullaan uusimaan rakentamisen suun­nit­te­lun yhteydessä joka tapauksessa ennen rakennuslupien ha­ke­mis­ta. Vuokra-alueen V0031 vuokraaminen jo tässä vaiheessa ase­ma­kaa­van mukaiseen RM käyttöön mahdollistaa hankkeen ra­ken­nus­lu­van hakemisen ilman vuokrasopimuksen muutosta, mikäli hank­keen I-vaihe mahtuu vuokra-alueelle.

Loma-asuntotarkoituksiin vuokrattavan alueen V0030 vuokraksi tu­lee kvston päätöksen 25.6.2012 § 66 mukaisesti 1450 euroa/vuosi.

Asemakaavan mukaiseen RM käyttöön vuokrattavan alueen V0031 vuok­rak­si (5 % ) tulee 51,14 euroa/k-2 (korjattu 50 euroa elin­kus­tan­nus­in­dek­sin muutoksella vuodesta 2017) mukaan laskettuna (vuok­ra-alu­een pinta-ala on 4100 m2, tehokkuus e=0,30) 3 145 eu­roa/vuo­si.

Alueen toteuttamisaikataulun ollessa vielä avoinna voidaan katsoa koh­tuul­li­sek­si, että liikerakentamiseen tarkoitetun alueen vuokraa koh­tuul­lis­te­taan alueen rakentamisen alkuun saakka. Valmistelija eh­dot­taa, että vuokrasta perittäisiin puolet kunnes rakennuslupa alu­eel­le myönnetään tai enintään viisi vuotta. Vuokraa korotetaan vuo­sit­tain normaalisti elinkustannusideksin muutoksen mukaisesti.

Asia on käsitelty kaupunkiympäristön maankäyttötiimissä 13.11.2019.

Kaupunginjohtaja Kaupunginhallitus päättää:

1 vuokrata Kiinteistö Oy Hickarö I:lle vuokra-alueen 401-1-188-V0031 25 vuodeksi RM-käyttöön.

 Perusvuokra alueesta on 3 145 euroa/vuosi, josta las­ku­te­taan puolet rakennusluvan myöntämiseen saakka, mut­ta enintään 31.12.2024 saakka.

2 vuokrata Kiinteistö Oy Hickarö II:lle vuokra-alueen 401-1-188-V0030 25 vuodeksi loma-asuntokäyttöön. Pe­rus­vuok­ra alueesta on 1450 euroa/vuosi.

3 sitoa vuokrat elinkustannusindeksin muutokseen . Pe­rus­in­dek­si­nä käytetään vuoden 2019 keski-indeksiä.

4 Kaupungilla on oikeus vuokran tarkistukseen, kun ra­ken­net­ta­vien alueiden lopulliset pinta-alat ja ra­ken­nus­oi­keu­det tarkentuvat.

5 Muilta osin käytetään kaupungilla 1.1.2020 alkaen käytössä olevaa loma-asuntotonttien vuokrasopimusten ehtoja soveltuvin osin.

Käsittely Jäsen Pohjola esitti, että asia palautetaan uuteen valmisteluun. I varapuheenjohtaja Jukkola kannatti esitystä.

 Koska oli tehty palautusta koskeva kannatettu esitys, puheenjohtaja esitti, että asiassa suoritetaan äänestys.

Äänestys Suoritetussa äänestyksessä Pohjolan esitys sai 6 ääntä ja asian käsittelyn jatkaminen sai 5 ääntä, 1 poissa.

 Liite B § 535 Äänestyslista

Päätös Kaupunginhallitus päätti palauttaa asian uuteen valmisteluun.

 Uusi käsittely

 Kaupunginhallituksen 25.11.2019 kokouksen jälkeen on vuokralaisen kanssa neuvoteltu asiasta uudelleen. NSA-Yhtiöt on hyväksynyt, että myös vuokra-alueen 401-1-188-V0030 vuokra määräytyy asemakaavan mukaisella RM-alueen hinnalla, joksi kaupunginhallitus on 4.9.2017 § 445 päättänyt 50 euroa/k-m2. Elinkustannusindeksillä muutettuna hinta on tällä hetkellä 51,14 euroa/m2.

 Vuokra-alueen V0030 pinta-ala on vuokrasopimuksen mukaan

 3 000 m2, jolloin ranta-asemakaavan tonttitehokkuudella e=0,30 laskettuna rakennusoikeudeksi saadaan 900 k-m2. 5%:n mukaan laskettuna vuosivuokraksi saadaan 2 301 euroa. Vuokrasta laskutetaan viiden vuoden ajan puolet.

Kaupunginjohtaja Kaupunginhallitus päättää:

1 vuokrata Kiinteistö Oy Hickarö I:lle vuokra-alueen 401-1-188-V0031 25 vuodeksi RM-käyttöön.

 Perusvuokra alueesta on 3 145 euroa/vuosi, josta las­ku­te­taan puolet rakennusluvan myöntämiseen saakka, mut­ta enintään 31.12.2024 saakka.

2 vuokrata Kiinteistö Oy Hickarö II:lle vuokra-alueen 401-1-188-V0030 25 vuodeksi RM-käyttöön. Pe­rus­vuok­ra alueesta on 2 301 euroa/vuosi, josta laskutetaan puolet rakennusluvan myöntämiseen saakka, mutta enintään 31.12.2024 saakka.

3 sitoa vuokrat elinkustannusindeksin muutokseen. Pe­rus­in­dek­si­nä käytetään vuoden 2019 keski-indeksiä.

4 Kaupungilla on oikeus vuokran tarkistukseen, kun ranta-asemakaavan mukaisesti ra­ken­net­ta­vien alueiden lopulliset pinta-alat ja ra­ken­nus­oi­keu­det tarkentuvat.

5 Muilta osin käytetään kaupungilla käytössä olevaa omakotitonttien vuokrasopimuksen ehtoja soveltuvin osin.

Päätös Kaupunginhallitus hyväksyi päätösesityksen.

Kaupunginhallitus 19.06.2023 § 276  

523/10.00.02/2023  

Valmistelija kaupungingeodeetti Matti Kivistö

Vuokrasopimukset alueista on allekirjoitettu edellä olevan kaupunginhallituksen 2.12.2019 § 574 päätöksen mukaisesti 9.1.2020.

Liite A § 276 Vuokrasopimus Hickarö I

Liite B § 276 Vuokrasopimus Hickarö II

Liite C § 276 Kartat vuokra-alueista

Allekirjoitusten jälkeen Kiinteistö Oy Hickarö I on myynyt 1/5 vuokraoikeudesta V31 perustetulle Kiinteistö Oy Cafe Hickarölle.  Alueen suunnittelu on myös edennyt siten, että rakennettavien alueiden lopulliset pinta-alat ja rakennusoikeudet ovat tarkentuneet. Vuokra-alueita ja niistä maksettavia vuokria voidaan siten tarkistaa kaupunginhallituksen päätöksen 4. kohdan mukaisesti.

Vuokralaiset ovat käyneet neuvotteluja yrittäjän kanssa, joka on kiinnostunut toteuttamaan kyseiselle Cafe Hickarön määräosalle hankkeen, joka käsittäisi kahvilan / pienkonferenssitilat sekä siihen liittyvän saunamaailman.  Yrittäjä on käynyt neuvotteluja rahoittajien sekä ELY keskuksen kanssa mahdollisten investointitukien osalta. Neuvottelut ovat edenneet hyvässä hengessä ja päätöksiä odotetaan vielä tämän vuoden puolella.

Oheisaineisto Esittelypaketti

Kiinteistö Oy Hickarö I kannalta saunamaailman toteuttaminen omana hankkeena erillisen yrittäjän toimesta on suotavaa. Siten se voidaan toteuttaa omana räätälöitynä hankkeena yrittäjän toimesta, jolloin sillä on parhaat mahdollisuudet toimia jatkossa kannattavana ja toimivana kokonaisuutena.  Hanke ei näin toteutettuna myöskään rasita Kiinteistö Oy Hickarö I suunnittelemien lomahuoneistojen rakentamista.

Tämä toteuttamismalli edellyttää, että vuokraoikeus V31 tulisi jakaa kahteen eri maanvuokrasopimukseen, jotta Kiinteistö Oy Cafe Hickarö vuokrasopimuksineen voidaan myydä yrittäjille. Siten Cafe Hickarö voidaan toteuttaa omana hankkena, omalla rahoituksella ja mahdollisine investointitukineen.

Vuokralaiset pyytävät lisäksi, että nykyisten vuokrasopimusten pituudeksi muutettaisiin 45 vuotta, jolloin ne tulisivat päättymään 31.12.2064.

Vuokra-alueet liitteenä olevan asemapiirroksen mukaisesti.

Liite D § 276 Asemapiirros

Vuokra-alueen V30 vuokrasopimuksen mukainen nykyinen pinta-ala on 3000 m2, jonka perusteella nykyinen perusvuokra on 2526,64 euroa/vuosi. Uuden asemapiirroksen mukaan vuokra-alueen pinta-ala on 4332 m2, joten uudeksi perusvuokraksi tulee 3322,64 euroa.

Vuokra-alueen V31 vuokrasopimuksen mukainen nykyinen pinta-ala on 4100 m2, jonka perusteella nykyinen vuokra on 3453,44 euroa/vuosi. Uuden asemapiirroksen mukaan vuokra-alueen pinta-ala on 6462 m2, jonka mukaan uudeksi perusvuokraksi tulee 4956,83 euroa.

Vuokra-alue V31 jakaantuu asemapiirroksen perusteella seuraavasti:

Kiinteistö Oy Cafe Hickarö: Pinta-ala 2593 m2, jolloin sen osuus edellä lasketusta V31 perusvuokrasta on 1989,02 euroa/vuosi.

Kiinteistö Oy Hickarö I: Pinta-ala 3869 m2, jolloin sen osuus edellä lasketusta V31 perusvuokrasta on 2967,81 euroa/vuosi.

Kiinteistö Oy Cafe Hickarölle on laadittu liitteenä oleva vuokrasopimus, joka päättyisi 31.12.2064. Kiinteistö Oy Hickarö I ja Kiinteistö Oy Hickarö II esitettyjen muutosten osalta on laadittu vuokrasopimusten lisäykset, jotka ovat liitteenä.

Liite E § 276 Kiinteistö Oy Cafe Hickarö vuokrasopimus

Liite F § 276 Kiinteistö Oy Hickarö I vuokrasopimuksen lisäys

Liite G § 376 Kiinteistö Oy Hickarö II vuokrasopimuksen lisäys

Asia on käsitelty kaupunkiympäristön maankäyttötiimissä 14.6.2023. Maankäyttötiimi toteaa, että vuokra-alueiden muuttamiseen hakijan toiveiden mukaisesti ei ole estettä. Asemapiirroksen perusteella suunniteltu hanke ei ole täysin ranta-asemakaavan mukainen, joten vuokralaisen tulee ottaa asia huomioon ennen rakennusluvan hakemista.

Kaupunginjohtaja Kaupunginhallitus päättää

1                                        hyväksyä liitteen E mukaisen Kiinteistö Oy Cafe Hickarön vuokrasopimuksen allekirjoitettavaksi.

2                                        hyväksyä liitteiden F ja G vuokra-alueita V30 ja V31 koskevat vuokrasopimusten lisäykset allekirjoitettaviksi.

3                                        vuokrista peritään puolet rakennusluvan myöntämiseen saakka, mutta enintään 31.12.2024 saakka.

4                                        valtuuttaa kaupungingeodeetin tekemään teknisluontoisia korjauksia vuokrasopimukseen ja niiden lisäyksiin.

Päätös Kaupunginhallitus hyväksyi päätösesityksen.