Kaupunginhallitus
Pöytäkirja 08.04.2024/Pykälä 160

Kaupunkirakennelautakunta 04.10.2023 § 140 

Valmistelija Vs. kaupunkisuunnittelupäällikkö Päivi Cainberg

SUUNNITTELUALUE

Suunnittelualue sijoittuu kaupungin ydinkeskustaan. Suunnittelualueen muodostaa Pitkänsillankadun, Itäisen kirkkokadun, Torikadun ja Isokadun rajaama alue, jonka sisälle jää kortteli 2-14 ja korttelin 2-3 tontti 12 sekä Åströminkuja.

YLEISKAAVA

7.3.2022 hyväksytyssä Kokkolan strategisessa aluerakenneyleiskaavassa suunnittelualue kuuluu kaupalliseen keskustaan sekä rakenteen tiivistämisen vyöhykkeeseen.

26.6.2006 vahvistuneessa Kokkolan Keskikaupungin yleiskaavassa kortteli 2-3 (Indolan talon kortteli) on merkitty nykyisellään säilyväksi alueeksi, jolla on todennäköinen asemakaavan muutostarve. Korttelin pääasiallinen käyttötarkoitus on asuntoalue (A).

Kortteli 2-14 (Åströmin kortteli) on merkitty pienin toimenpitein kehitettäväksi alueeksi, jolla on asemakaavan muutostarve. Korttelin pääasiallinen käyttötarkoitus on kaupallisten palvelujen korttelialue (K).

Lisäksi suunnittelualue sijoittuu kokonaisuudessaan tavoitteelliselle ydinkeskustan csd-kehittämisalueelle (C) sekä kaupallisen ydinkeskustan laajentumiskorttelialueelle (L).

ASEMAKAAVA

Suunnittelualueella on voimassa useita eri asemakaavoja. Näistä vanhin, vuodelta 1909, koskee aluee luoteisnurkkaa (Torikadun / Itäisen kirkkokadun kulmausta) eikä kaavassa ole muita merkintöjä kuin kortteleiden rajat.

Entisen Åströmin liikkeen pohjoispuolella kulkevaa Åströminkujalla on voimassa asemakaava vuodelta 1982. Kapea katualue on osoitettu jalankululle ja polkupyöräilylle, lisäksi huoltoajo on sallittu.

Åströmin liikkeen tontille on tehty kaavamuutos vuonna 1988, jossa tontti on osoitettu liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi K, johon saa rakentaa asuinhuoneistoja kiinteistön hoidolle välttämätöntä henkilökuntaa varten.

Suunnittelualueen eteläisintä kahta tonttia koskee asemakaava vuodelta 1995. Korttelialuemerkintä on K, liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta.

MAANOMISTUS

Suunnittelualue on sekä yksityisten että kaupungin omistuksessa siten, että korttelialueet omistaa yksityiset yhtiöt ja Åströminkujan katualueen kaupunki.

ALOITE JA TYÖN TAVOITTEET

Aloite koskee tonttia 272-2-14-2 ja on tullut kaupungille Oy E.A. Åström Ab:ltä syyskuussa 2021: "Kaupan tarpeet ja kaupungin rakenne ovat viimeisten vuosien aikana kokeneet suuren muutoksen. Nykyiset rakennuksemme suurine myymälätiloineen eivät tänä päivänä vastaa kaupan ja yhteiskunnan tarpeita. [.] Näkemyksemme mukaan Chydeniuksen puiston ja Kokkolan kirkon läheisyys muodostaa rauhallisen ja houkuttelevan ympäristön asunnoille. Asunnot täyttävät kaupungin tavoitteet saada lisää asuntoja ja asukkaita kaupungin keskustaan."

As Oy Kokkolan Torikatu 35 on yhtiökokouksessaan 8.6.2022 päättänyt osallistua kaavamuutokseen. Kuin myös Asunto Oy Kokkolan Itäinen Kirkkokatu 12 ja Kiinteistö Oy Liiketalo Ermo Affärsfastigheten Ab.

Maanomistajien tarpeet asemakaavamuutokseen liittyvät korttelin 2-14 kohdalla pääosin käyttötarkoituksen muutokseen siten, että kortteliin voitaisiin rakentaa liikerakennusten ohella myös asuinrakentamista.  Korttelissa 2-3 sijaitsevan As Oy Torikatu 35:n osalta rakentamista ohjaavaa asemakaavaa ei käytännössä ole, sillä se on vuodelta 1909. Asemakaava saatetaan vastaamaan nykytilannetta ja mahdollistamaan lisärakentaminen. Korttelien muutoksen ohella tutkitaan Åströminkujan katualueen luonne ja liikennöintitarpeet.

Alueella on tällä hetkellä voimassa monta eri asemakaavaa, joista erityisesti tontin 2-3-12 asemakaava on vanhentunut. Myös muilla tonteilla on asemakaavamuutoksen tarve.

KUSTANNUKSET JA SOPIMUKSET

Kyseessä on yksityisen anoma asemakaavan muutos, joka on maksullinen. Kaupunki perii hakijalta kustannukset kaupunkisuunnittelun palveluhinnaston 1.1.2020 mukaisesti siltä osin kun ratkaisu ei palvele mahdollisesti suoraan kaupungin intressiä (Åströminkuja).

Asemakaavatyön aikana tulee tarvittaessa laadittavaksi Maankäyttö ja rakennuslain 12 a-luvun mukainen maankäyttösopimus. Maankäyttösopimusneuvotteluiden lähtökohtana on Kokkolan kaupunginhallituksen 14.4.2014 § 221 hyväksymät periaatteet. Maankäyttösopimus on hyväksyttävä ennen kuin kaavamuutos etenee hyväksymisvaiheeseen.

KAAVATYÖN VAIHEET

Maankäyttötiimi puolsi asemakaavamuutoksen käynnistämistä kokouksessaan 27.10.2021.

Kaupunginhallitus päätti käynnistää Åströmin korttelin asemakaavamuutoksen 20.6.2022 § 308. Asemakaavan muutos on vaikutuksiltaan merkittävä ja sen hyväksyy kaupunginvaltuusto.

Kaupunkirakennelautakunta päätti asettaa kaavaluonnoksen nähtäville 29.3.2023 § 57.

VALMISTELUVAIHEEN KUULEMINEN

Kaavaluonnos oli julkisesti nähtävillä 6.4.-8.5. välisen ajan ja siitä jätettiin 5 lausuntoa ja 3 mielipidettä.

Lausunnon jättivät:

Suomen Erillisverkot Oy

Keski-Pohjanmaan ympäristöterveydenhuolto

Keski-Pohjanmaan liitto

Etelä-Pohjanmaan ELY-keskus

K.H. Renlundin museo

Lausuntojen ja mielipiteiden sisältö on esitelty tarkemmin liitteessä D.

KAAVALUONNOKSESTA EHDOTUKSEEN

Kaavaehdotukseen siirryttäessä on otettu huomioon museoviranomaisen lausunto ja muut saapuneet lausunnot sekä lähinaapureiden kanssa 19.06.2023 pidetty korttelipalaveri ja sen anti. Åströmin tontin (tontti 14-2) uudisrakennusten kerroskorkeuksia on muutettu kaavaehdotukseen siten, että rakennus on L-muotoinen nelikerroksinen ullakollinen rakennus.

Rakennusten julkisivuille on annettu enimmäiskorkeudet kadun puolella. Uudisrakennusten korkeudet on määritelty viitesuunnitelman ja tavoitellun kaupunkikuvan pohjalta ja olemassa olevien rakennusten julkisivukorkeudet ovat voimassa olevan kaavan mukaisina.

Lisäksi vaikutusta naapuriin (tontti 14-3) on viitesuunnitelmissa pehmennetty siten, että rakennuksen päädyn kattomuoto on aumakatto. Näin vaikutus naapurustoon ja katukuvaan on selkeästi lempeämpi ja valokulma suurempi kuin mikä viisikerroksisen harjakattoisen rakennuksen vierellä olisi. Myös Isokadun puoleisen rakennusmassan kattomuodossa ja sommittelussa on otettu huomioon yhdessä mielipiteessä annettu näkemys siitä, että kaupunkikuvan ei tulisi samankaltaistua.

KAAVAEHDOTUKSEN SISÄLTÖ

Kaupunkisuunnittelu on laatinut kaavaehdotuksen päivämäärällä 27.9.2023.

Liite A   Kaavaehdotuskartta

Liite B   Kaavaselostus

Liite C   Inventointi

Liite D   Tiivistelmä lausunnoista ja mielipiteistä sekä kaavanlaatijan vastineet

OHEISAINEISTO Kaavamuutoksen viitesuunnitelma

OHEISAINEISTO Lausunnot ja mielipiteet alkuperäisinä

Kaupunkiympäristöjohtaja

 Kaupunkirakennelautakunta päättää

1        hyväksyä lausuntoihin ja mielipiteisiin annetut vastineet

2        hyväksyä kaavaehdotuksen julkisesti nähtäville ja pyytää MRA 28 §:n perusteella tarpeelliset lausunnot.

Päätös Kaupunkirakennelautakunta hyväksyi päätösesityksen.

Kaupunginhallitus 08.04.2024 § 160  

716/10.02.03/2022  

Valmistelija kaupunkisuunnittelupäällikkö Päivi Cainberg

KAAVAEHDOTUKSEN NÄHTÄVILLÄOLO

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 12.10. – 13.11.2023. Kaavaehdotuksesta saatiin kaksi lausuntoa. Lausunnon kaavaehdotuksesta antoivat K.H. Renlundin museo ja Etelä-Pohjanmaan ELY-keskus. Kaavaehdotuksesta ei saatu muistutuksia.

Etelä-Pohjanmaan ELY-keskus: ”Ehdotusvaiheen osalta ELY-keskus toteaa, että sen luonnosvaiheen lausunnossa esiin nostamat asiat on pääosin huomioitu kaavaehdotuksessa.” ELY-keskus kaipaa yksiselitteisempää vaikutusten kuvausta ja arviointia RKY-alueiden suhteen sekä hulevesihallinnan periaatteiden kuvausta ja tontti- ja korttelikohtaisia ratkaisuja kaavaselostukseen.

K.H.Renlundin museo: ”Kaavaehdotusvaiheessa on selvitetty ja tarkennettu useilta osin myönteisellä tavalla rakennettuun kulttuuriympäristöön sekä kaupunkikuvaan vaikuttavia seikkoja. K.H. Renlundin museo huomauttaa kuitenkin yksittäisten suojeltavien rakennusten kaavamääräysten epäkohdista ja selkeistä puutteellisuuksista.” Museo on ottanut kantaa suojelumääräysten muutoksiin ja sanamuotoihin ja pyytää tarkentamaan niitä, jotta ei jää liiallista tulkinnanvaraa. ”Museo huomauttaa, että vaikka käytännön rakennuslupaprosesseissa toimitaan yhteistyössä asianomaisten viranomaisten kanssa, kaavamääräysten yksittäiset ohjaavat sanamuodot määrittelevät lopulta rakennussuojelun toteutumisen tason.”

KAAVANLAATIJAN VASTINEET

Vaikutuksia RKY-alueisiin on tarkasteltu kaavan oheisaineistona olleissa viitesuunnitelmissa, joista kaavaselostukseen on poimittu otteita. Lisäksi kaavaselostuksen kohdassa 4.5 on tarkasteltu suhdetta molempiin RKY-alueisiin (Kokkolan pedagogio ja Roosin talo sekä Kokkolan ruutukaava-alueen puutalokorttelit) sekä katusilhuettikaaviossa että rakeisuustarkastelussa. Tarkastelujen perusteella voidaan todeta, että vaikutukset kaupunkikuvaan, kulttuuriperintöön ja rakennettuun ympäristöön ovat kyseisiä arvoja täydentäviä eivätkä rikkovia.

Hulevesien käsittelyä koskien on kaavaselostusta täydennetty ja sinne liitetty kuvaote Kokkolassa soveltuvista keinoista. Kokkolan kaupungin hulevesimääräykset on päivityksen alla RYL 17.1.2024 § 13. Kun määräykset on hyväksytty, ne ohjaavat asemakaavoitetulla alueella hulevesien hallintaa.

Suojelumääräystä on täydennetty sanamuodolla: Mikäli käyttötarkoituksen muutokselle haetaan lupaa, on rakennusluvan yhteydessä esitettävä selvitys halutun käyttötarkoituksen muutoksen toteutumisen edellytyksistä (suojeluarvot, rakennetekniikka). Kaavamääräys ja kaavaselostuksen teksti on korjattu museon esittämän sanamuodon mukaisesti: ”aluetta koskevista tai siihen liittyvistä suunnitelmista on pyydettävä alueellisen vastuumuseon (K.H. Renlundin museo) lausunto”.

Kaava-alueen taloyhtiöiden kanssa on pidetty korttelikokous 31.1.2024, jossa käytiin läpi saapuneet lausunnot, tarkasteltiin kaavan laatimisen kustannuksia sekä avattiin kaupungin maankäyttösopimusperiaatteita.

Ehdotusvaiheen lausuntojen tiivistelmät ja niihin annetut kaavanlaatijan vastineet on esitetty kaavaselostuksen liitteessä 3.

KAAVAEHDOTUKSEN MUUTOKSET

Kaavaehdotuksen nähtävilläolon jälkeen on tehty teknisluonteisia muutoksia kaavaselostukseen ja kaavakartan määräysosioon saatujen lausuntojen pohjalta. Kaavaselostusta on täydennetty vaikutusten arvioinnin osalta (RKY-alueet, kulttuuriympäristö ja hulevesien käsittely). Kaavamääräyksiin on tehty tarkennuksia suojelumääräyksien osalta ja täydennetty merkintöihin kaavakartalla ollut ullakkotason rakentamista ohjaava määräys.

MAANKÄYTTÖSOPIMUS

Kaupunginhallitus on käsitellyt maankäyttösopimusasiaa kokouksessaan 25.03.2024 § 132 ja päätti, että tontteja 2-3-12, 2-14-2, 2-14-3 ja 2-14-4 koskevasta asemakaavan muutoksesta aiheutuvasta hyödystä ei peritä maankäyttösopimuskorvausta.

Liite A § 160 Kaavaehdotuskartta

Liite B § 160 Kaavaselostus

Oheisaineisto Ehdotusvaiheen lausunnot alkuperäisinä

Kaupunginjohtaja Kaupunginhallitus päättää:

1                                        hyväksyä kaavaehdotuksen nähtävilläolon aikana saapuneisiin lausuntoihin annetut vastineet.

2                                        hyväksyä kaavaehdotuksen nähtävilläolon jälkeen tehdyt muutokset, jotka eivät ole luonteeltaan olennaisia (MRA 32 §).

3                                        esittää valtuustolle, että se hyväksyy asemakaavan muutoksen: Åströmin kortteli.

Käaittely Jäsen Nurmi ilmoitti itsensä esteelliseksi asian käsittelyn ja päätöksenteon ajaksi (HL 28 §, intressijäävi).

Päätös Kaupunginhallitus hyväksyi päätösesityksen.