Dynasty tietopalvelu Haku RSS Kokkolan kaupunki

RSS-linkki

Kokousasiat:
https://kokkola10.oncloudos.com:443/cgi/DREQUEST.PHP?page=rss/meetingitems&show=30

Kokoukset:
https://kokkola10.oncloudos.com:443/cgi/DREQUEST.PHP?page=rss/meetings&show=30

Kaupunkirakennelautakunta
Pöytäkirja 29.03.2023/Pykälä 57



 

Asemakaavan muutos / Åströmin kortteli / Kaavaluonnos

 

Kaupunkirakennelautakunta 29.03.2023 § 57  

716/10.02.03/2022  

 

 

Valmistelija Yleiskaava-arkkitehti Päivi Cainberg ja kaupunkisuunnittelupäällikkö Jouni Laitinen

 

SUUNNITTELUALUE

Suunnittelualue sijoittuu kaupungin ydinkeskustaan. Suunnittelualueen muodostaa Pitkänsillankadun, Itäisen kirkkokadun, Torikadun ja Isokadun rajaama alue, jonka sisälle jää kortteli 2-14 ja korttelin 2-3 tontti 12 sekä Åströminkuja.

 

YLEISKAAVA

7.3.2022 hyväksytyssä Kokkolan strategisessa aluerakenneyleiskaavassa suunnittelualue kuuluu kaupalliseen keskustaan sekä rakenteen tiivistämisen vyöhykkeeseen.

 

26.6.2006 vahvistuneessa Kokkolan Keskikaupungin yleiskaavassa kortteli 2-3 (Indolan talon kortteli) on merkitty nykyisellään säilyväksi alueeksi, jolla on todennäköinen asemakaavan muutostarve. Korttelin pääasiallinen käyttötarkoitus on asuntoalue (A).

 

Kortteli 2-14 (Åströmin kortteli) on merkitty pienin toimenpitein kehitettäväksi alueeksi, jolla on asemakaavan muutostarve. Korttelin pääasiallinen käyttötarkoitus on kaupallisten palvelujen korttelialue (K).

 

Lisäksi suunnittelualue sijoittuu kokonaisuudessaan tavoitteelliselle ydinkeskustan csd-kehittämisalueelle (C) sekä kaupallisen ydinkeskustan laajentumiskorttelialueelle (L).

 

ASEMAKAAVA

Suunnittelualueella on voimassa useita eri asemakaavoja. Näistä vanhin, vuodelta 1909, koskee aluee luoteisnurkkaa (Torikadun / Itäisen kirkkokadun kulmausta) eikä kaavassa ole muita merkintöjä kuin kortteleiden rajat.

 

Entisen Åströmin liikkeen pohjoispuolella kulkevaa Åströminkujalla on voimassa asemakaava vuodelta 1982. Kapea katualue on osoitettu jalankululle ja polkupyöräilylle, lisäksi huoltoajo on sallittu.

 

Åströmin liikkeen tontille on tehty kaavamuutos vuonna 1988, jossa tontti on osoitettu liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi K, johon saa rakentaa asuinhuoneistoja kiinteistön hoidolle välttämätöntä henkilökuntaa varten.

 

 

 

Suunnittelualueen eteläisintä kahta tonttia koskee asemakaava vuodelta 1995. Korttelialuemerkintä on K, liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta.

 

MAANOMISTUS

Suunnittelualue on sekä yksityisten että kaupungin omistuksessa siten, että korttelialueet omistaa yksityiset yhtiöt ja Åströminkujan katualueen kaupunki.

 

ALOITE JA TYÖN TAVOITTEET

Aloite koskee tonttia 272-2-14-2 ja on tullut kaupungille Oy E.A. Åström Ab:ltä syyskuussa 2021: "Kaupan tarpeet ja kaupungin rakenne ovat viimeisten vuosien aikana kokeneet suuren muutoksen. Nykyiset rakennuksemme suurine myymälätiloineen eivät tänä päivänä vastaa kaupan ja yhteiskunnan tarpeita. [.] Näkemyksemme mukaan Chydeniuksen puiston ja Kokkolan kirkon läheisyys muodostaa rauhallisen ja houkuttelevan ympäristön asunnoille. Asunnot täyttävät kaupungin tavoitteet saada lisää asuntoja ja asukkaita kaupungin keskustaan."

 

As Oy Kokkolan Torikatu 35 on yhtiökokouksessaan 8.6.2022 päättänyt osallistua kaavamuutokseen. Kuin myös Asunto Oy Kokkolan Itäinen Kirkkokatu 12 ja Kiinteistö Oy Liiketalo Ermo Affärsfastigheten Ab.

 

Maanomistajien tarpeet asemakaavamuutokseen liittyvät korttelin 2-14 kohdalla pääosin käyttötarkoituksen muutokseen siten, että kortteliin voitaisiin rakentaa liikerakennusten ohella myös asuinrakentamista.  Korttelissa 2-3 sijaitsevan As Oy Torikatu 35:n osalta rakentamista ohjaavaa asemakaavaa ei käytännössä ole, sillä se on vuodelta 1909. Asemakaava saatetaan vastaamaan nykytilannetta ja mahdollistamaan lisärakentaminen. Korttelien muutoksen ohella tutkitaan Åströminkujan katualueen luonne ja liikennöintitarpeet.

 

Alueella on tällä hetkellä voimassa monta eri asemakaavaa, joista erityisesti tontin 2-3-12 asemakaava on vanhentunut. Myös muilla tonteilla on asemakaavamuutoksen tarve.

 

KUSTANNUKSET JA SOPIMUKSET

Kyseessä on yksityisen anoma asemakaavan muutos, joka on maksullinen. Kaupunki perii hakijalta kustannukset kaupunkisuunnittelun palveluhinnaston 1.1.2020 mukaisesti siltä osin kun ratkaisu ei palvele mahdollisesti suoraan kaupungin intressiä (Åströminkuja).

 

Asemakaavatyön aikana tulee tarvittaessa laadittavaksi Maankäyttö ja rakennuslain 12 a-luvun mukainen maankäyttösopimus. Maankäyttösopimusneuvotteluiden lähtökohtana on Kokkolan kaupunginhallituksen 14.4.2014 § 221 hyväksymät periaatteet. Maankäyttösopimus on hyväksyttävä ennen kuin kaavamuutos etenee hyväksymisvaiheeseen.

 

KAAVATYÖN VAIHEET

Maankäyttötiimi puolsi asemakaavamuutoksen käynnistämistä kokouksessaan 27.10.2021.

 

Kaupunginhallitus päätti käynnistää Åströmin korttelin asemakaavamuutoksen 20.6.2022 § 308. Asemakaavan muutos on vaikutuksiltaan merkittävä ja sen hyväksyy kaupunginvaltuusto.

 

KAAVALUONNOKSEN SISÄLTÖ

Kaupunkisuunnittelu on laatinut asemakaavamuutoksen päivämäärällä 22.3.2023.

 

Kaavaratkaisussa kiinteistöt on osoitettu käyttötarkoitusmerkinnällä AL: Asuin-, liike-, toimisto-, majoitus- ja palvelurakennusten korttelialue. Kaavaratkaisussa on osoitettu yleiskaavan ja kaavatyön tavoitteiden mukaisesti tonteille tarvittavat käyttötarkoitusten muutokset, rakennusoikeudet, lisärakentaminen sekä arvorakennuksien suojelumerkinnät. Åströminkuja on osoitettu merkinnällä jalankululle ja polkupyöräilylle varattu katu, jolla huoltoajo on sallittu.

 

Rakennussuojelulla varmistetaan alueen rakennusten ajallisen kerroksellisuuden säilyminen, vaikka alueella uudisrakentaminen sallitaankin. Rakennusten suojelu perustuu pääosin jo aikaisempiin suojelustatuksiin sekä kaavatyön yhteydessä laadittuun arvottamiseen.

 

Rakennusoikeuden nostaminen ei ole ollut työn varsinaisena tavoitteena, vaan kaupunkikuvalliset tarkastelut ja käyttötarkoituksen muutos. Rakennusoikeuksia on nostettu tontilla 2-3-12, 27 % ja tontilla 2-14-2, 34 %. Nostamisen perusteena on ollut vanhentunut asemakaava, kaupunkikuvalliset syyt sekä tiivistyvää kaupunkirakennetta ajatellen riittävät rakennusoikeudet. Sen sijaan tonteilla 2-14-3 ja 2-14-4 on rakennusoikeus kaavamuutoksen myötä laskemassa, sillä voimassa olevassa kaavassa sitä on ollut epärealistisen paljon.

 

Liite A § 57  Osallistumis- ja arviointisuunnitelma

Liite B § 57 Kaavaluonnoskartta

Liite C § 57 Kaavaselostus

 

Oheismateriaali  Viitesuunnitelma

 

Kaupunkiympäristöjohtaja

 

 Kaupunkirakennelautakunta päättää

 

1        hyväksyä osallistumis- ja arviointisuunnitelman

 

2        tiedottaa keskeisiä osallisia asemakaavaluonnoksesta, pyytää tarpeelliset lausunnot ja asettaa osallistumis- ja arviointisuunnitelman ja kaavaluonnoksen nähtäville valmisteluvaiheen kuulemista varten.

 

Päätös Kaupunkirakennelautakunta hyväksyi päätösesityksen.