Konserni- ja kaupunkikehitysjaosto
Pöytäkirja 20.05.2024/Pykälä 75

Konserni- ja kaupunkikehitysjaosto 07.11.2022 § 107 

Valmistelija kaupungingeodeetti Matti Kivistö

Varvin alueen asemakaava on tullut voimaan 12.01.2022.

Liite A § 107  Asemakaava

Kaava-alueella on nykyisin kuusi loma-asuntotarkoituksiin vuokrattua vuokra-aluetta, joiden vuokrasopimukset ovat alun perin päättyneet 31.12.2017. Vuokrasopimusten voimassaoloaikaa on jatkettu asemakaavan keskeneräisyyden vuoksi siten, että sopimukset ovat päättymässä 31.12.2022. Vuokrasopimuksista neljä on yksityisten omistuksessa ja kaksi yhdistyksillä. Nykyiset vuokrat ovat tontin koosta riippuen 270 – 450 euroa vuodessa. Suurimman n. 1 ha suuruisen vuokra-alueen vuosivuokra on 736 euroa.

Asemakaavan myötä kaupungin omistamat vuokra-alueet muuttuvat AP (Asuinpientalojen korttelialue) ja YP (Perinnekorttelialue) -tonteiksi. Näiden lisäksi kaupungin omistamille alueille on kaavoitettu kaksi muuta AP-aluetta

Alueen käyttötarkoituksen muututtua kaupungin täytyy päättää vanhojen vuokrasopimusten jatkosta sekä alueen hinnoittelusta tontteja luovutettaessa.

Hinnat vapailla markkinoilla

Morsiussaaren hinnoittelun valmistelua varten vuonna 2017 tilattiin ulkopuolisilta konsulteilta arviot, joiden yhteydessä selvitettiin Kokkolan ja sen ympäristön vapailla markkinoilla tapahtuneita rantaan rajoittuvien omakotitonttien hintoja. Selvityksessä löydettiin vertailukelpoisia kauppoja 12 kappaletta Luodosta, Vöyristä, Kokkolasta ja Kalajoelta.

Vertailukauppojen pinta-alojen mediaani oli 1 979 m2 ja keskiarvo 2 501 m2. Rakennusoikeutta tonteilla oli keskiarvoltaan 340 kem2. Kauppahintojen mediaani oli 80 500 euroa ja keskiarvo 75 700 euroa. Kerrosneliöhintojen mediaani oli 239 euroa/kem2 ja keskiarvo 255 euroa/kem2. Selvityksen tuloksia voidaan edelleen käyttää suuntaa antavina, vaikka sen tekemisestä on kulunut jo muutama vuosi.

Messualueen tontit

Asuntomessualueen rantatontit myytiin vuonna 2010. Tonttien pinta-alat vaihtelivat 1 200 – 1 300 m2 ja kauppahinnat 85 120 – 90 440 euron välillä. Kerrosneliöhinnat olivat e=0,25 tonttitehokkuudella 280 euroa/kem2 ja e=0,30 tonttitehokkuudella 233,5 euroa/kem2.

Morsiussaari

Varvin alue ja Morsiussaari ovat pitkälti vertailukelpoisia, koska ne ovat molemmat olleet kauan loma-asuntokäytössä ennen kaavoitusta.

Kaupunginvaltuusto päätti 27.05.2019 § 38 Morsiussaaren hinnoittelun osalta mm. seuraavaa:

1 tonttien lähtöarvona hinnoittelussa käytettiin 65 euroa/m2, jolla tontti hinnoiteltiin 1 200 m2:iin asti. Tämän pinta-alan ylittävän lisäalueen hintana käytettiin 2 euroa/m2. Yhden vuokra-alueen kohdalla lisäalue hinnoiteltiin 6 euroa/m2.

2 Lähtöarvoa korjattiin vesijätön/rantamatalan laadun, ilmansuunnan ja vapaan näkymän perusteella. Lisäksi tonteilla, joilla on kookas merimerkki, näkymäprosenttia alennetaan 5%-yksikköä.

3 Tonttien, joilla on suojeltava huvilarakennus, myyntihintaa alennetaan 10 %:lla.

Luovutustavasta Morsiussaaressa kaupunginvaltuusto päätti, että:

1                       Nykyisille vuokralaisille annetaan etuoikeus tonttien ostamiseen.

2                       Omakotirakentamiseen luovutusmuoto on myynti. Rakennuslupa omakotitalon rakentamiseen myönnetään ainoastaan omistustontille.

3                       Nykyisille vuokralaisille annetaan mahdollisuus vuokrata tontti huvilakäyttöön kymmenen vuoden ajaksi.

4                       Vuokran suuruus on 5% tontin myyntihinnasta. Vuokran suuruutta tarkistetaan vuosittain elinkustannusindeksin muutoksen perusteella.

5                       Vuokrasopimukset ovat vapaasti siirrettävissä.

6                       Vuokralaisella on mahdollisuus vuokra-aikana ostaa tontti omakseen ostohetkellä voimassa olevalla tonttihinnalla

7                       Mikäli vuokralainen ei osta tonttia vuokrasopimuksen päättyessä, kaupunki lunastaa vuokralaisen rakennukset niiden teknisestä nykyarvosta.

Asemakaavamerkinnät

Morsiussaaren tonttien ja Varvin tonttien merkittävin asemakaavallinen ero on, että Morsiussaaressa kaavamerkintä on AO (Erillispientalojen alue) ja rakennusoikeus 300 kem2, kun taas Varvissa kaavamerkintä on AP (Asuinpientalojen alue) ja rakennusoikeus on tonttitehokkuudella e=0,30.

AP-merkintä sallii alueelle yhtiömuotoisen, korkeintaan kaksiasuntoisen asuinrakennuksen rakentamisen ja tonttitehokkuus e=0,30 tarkoittaa, että tontin pinta-alasta saa rakentaa 30 %. Rakennusoikeudeksi tulee nykyisten vuokra-alueiden kohdalla 353 – 707 kem2. Kaupunki on luovuttaessaan tontteja yhtiömuotoiseen rakentamiseen käyttänyt hintana alueen omakotitalotontin hintaa 1,5-kertaisena.

Varvin alueella on asemakaavassa  myös merkinnällä YP olevia vuokra-alueita, joiden rakennustehokkuus on 0,15 jolloin niiden rakennusoikeus vaihtelee 329 – 1024 kem2.

Asemakaavan mukaisille YP-tonteille voidaan sijoittaa alueen kulttuuri-, maisema- ja rakennusperintöarvot huomioivaa museo-, seurakunta-, palvelu-, harrastus- ja työpajatoimintaa sekä asumista. Y-tonttien hinnoittelussa on useiden arviolausuntojen mukaan käytetty 50-60 % pientalotonttien hinnoista.

Kokouksessa esitellään alustava laskelma tonttien hinnoiksi ja ehdotus luovutusperiaatteiksi.

Kaupunginjohtaja Konserni- ja kaupunkikehitysjaosto käy asiasta lähetekeskustelun ja päättää vuokralaisten kuulemisesta.

Päätös Konserni- ja kaupunkikehitysjaosto kävi lähetekeskustelun asiasta ja päätti että vuokralaisia kuullaan.

Konserni- ja kaupunkikehitysjaosto 20.05.2024 § 75  

1053/10.00.02/2022  

Valmistelija Kaupungingeodeetti Matti Kivistö

Vuokralaisia on kuultu kirjallisesti. Vuokralaisten toimittamat kannanotot ovat oheisaineistossa.

Oheisaineisto Vuokralaisten kannanotot

Vanhan Varvin nykyisiä vuokrasopimuksia on jatkettu kaupunginhallituksen päätöksellä siten, että ne ovat voimassa 31.12.2024 saakka. Saatujen kannanottojen vuoksi vuokra-alueiden luovutushinnasta ja luovutustavasta on syytä käydä uusi lähetekeskustelu ennen jatkovalmistelua ja asian viemistä kaupunginhallituksen käsittelyyn.

Kaupunginjohtaja Konserni- ja kaupunkikehitysjaosto käy asiasta lähetekeskustelun.

Päätös Konserni- ja kaupunkikehitysjaosto hyväksyi päätösesityksen.